Kuvaus palveluyhtiöstä ja sen toiminnasta. Mitä, miksi ja miten?

Asukasyhdistys esittää tekstin verkkosivustollaan, koska alueellinen palveluyhtiö on olennainen osa Kalasatamassa asumista, ja teksti on kattavin saatavilla oleva kuvaus palveluyhtiön toiminnasta. Asukasyhdistys ei ota vastuuta tekstin tarkkuudesta.

Kirjoittaja on toiminut Kalasataman Palvelu Oy:n hallituksen toisena asukasedustajana viisi vuotta keväästä 2014 alkaen, oman talonsa hallituksen puheenjohtajana 2014 alkaen ja asunut Kalasatamassa vuodesta 2013 alkaen. Kirjoitus on tähän kokemukseen ja julkisesti saatavilla olevaan materiaaliin perustuva maallikkonäkemys, eikä sitä tule pitää oikeudellisena tai taloudellisena neuvontana.

Asukasyhdistys käyttää tekstiä sen kirjoittajan luvalla. Kuka tahansa saa viitata tämän sivun linkkiin ja muutenkin käyttää sivun linkkiä asukasyhdistyksen lähteenä mainiten. Tekstin muu käyttö tai jakelu vaatii lähtökohtaisesti kirjoittajan luvan. Kirjoittajaan saa yhteyttä asukasyhdistyksen kautta.

1. Taustaa

Miksi tällainen Kalasataman Palvelu Oy on olemassa?

Kalasataman Palvelu Oy (palveluyhtiö) on Helsingin kaupungin osakkuusyhtiö, joka tuottaa toiminta-alueellaan taloyhtiöille ja taloille (osakasyhteisöt) palveluita (ns. palvelukonsepteja). Toiminta rahoitetaan kokonaisuudessaan osakasyhteisöiltä kerättävillä liittymismaksuilla ja käyttömaksuilla.

Vastaavia alueellisia palveluyhtiöitä on ainakin Arabiassa (Arabian Palvelu Oy) ja Kruunuvuorenrannassa (Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy) sekä Kalasataman jatkokehitysalueilla (Kalasataman Palvelu 2 Oy). Alueelliset palveluyhtiöt ovat Helsingin kaupungin valitsema tapa tuottaa uusia asuinalueita, ja konseptina suhteellisen tuore.

Palveluyhtiökonseptin tavoitteista ei ole kaupungin taholta erityisesti julkisuudessa viestitty. Siitä on kuitenkin helppo löytää ratkaisua puoltavia asioita, jotka ovat ainakin teoriassa asukkaiden etujen mukaisia:

  • Kun palveluyhtiö toteuttaa kortteleiden yhteiskäyttöpihoja, sillä on edellytykset tuottaa samaa laatutasoa ja alueen kokonaisuuden kannalta johdonmukaisempia ratkaisuja, kuin jos pihat rakentaisi kukin taloyhtiö tai kortteli itsenäisesti
  • Kun palveluyhtiö vastaa yhteiskäyttöpihojen ja muiden tuottamiensa palveluiden toteuttamisesta ja ylläpidosta, suuruuden ekonomian perusteella toiminta voi olla edullisempaa, kuin jos taloyhtiöt tekisivät saman itsenäisesti
  • Palveluyhtiön velvollisuus tuottaa alueelle yhteiskäyttöpiha-, alueportaali- tai muita vastaavia palveluita ja alueen taloyhtiöiden sitoutuminen niiden kustannuksiin takaa sen, että kaikilla asukkailla on mahdollisuus laadullisesti samantasoisiin korttelipihoihin ja muihin palveluihin, eikä se riipu yksittäisten taloyhtiöiden linjanvedoista, joiden erot voisivat johtaa eriarvoisuuteen.

Tämä kaikki on kuitenkin vain teoriaa, eikä takaa sitä, että palveluyhtiö onnistuisi näiden tai muiden tavoitteiden saavuttamisessa. Käytännössä palveluyhtiökonseptin onnistumista voivat arvioida vain alueen taloyhtiöt ja asukkaat, joiden elämään palveluyhtiön toiminta vaikuttaa asumisen perusarvoista – kuten asumismukavuudesta ja asumisturvallisuudesta – alkaen, ja jotka suoraan tai välillisesti rahoittavat toiminnan.

Tämä teksti keskittyy Sörnäistenniemen ja Kyläsaaren alueita palvelevaan yhtiöön Kalasataman Palvelu Oy (jäljempänä palveluyhtiö). Kalasataman muita alueita palvelevan yhtiön Kalasataman Palvelu 2 Oy olennaisimpia eroja avataan kursiiviosuuksilla.

2. Kalasataman kaksi palveluyhtiötä ja fuusiosuunnitelmat

Miksi Kalasatamassa on kaksi palveluyhtiötä? Mitä niiden fuusio tarkoittaisi?

Palveluyhtiön tulee liittymissopimuksissa sovitun mukaisesti toteuttaa hallinluovutus viimeistään, kun kaikki palvelukonseptit on toteutettu ja toiminta-alueen laajeneminen loppunut. Sörnäistenniemeä ja Kyläsaarta palvelevan Kalasataman Palvelu Oy:n tapauksessa toiminta-alueen osalta oli sopimusvaiheessa varauduttu siihen, että se kattaisi koko tulevan Kalasataman alueen, joka valmistunee 2030- tai 2040-luvulla. Hallinnonluovutus olisi siis tässä tapauksessa tapahtunut vasta hyvin pitkällä tulevaisuudessa.

Keväällä 2015 palveluyhtiö kuitenkin tiedotti Kalasataman asukasillassa, että palveluyhtiön toiminta-aluetta ei enää laajenneta, vaan tulevia rakentamisalueita palvelemaan perustetaan uusi palveluyhtiö, joka nimettiin Kalasataman Palvelu 2 Oy:ksi. Perusteluiksi esitettiin uuden hallintomallin käyttöönotto. Käytännössä tämä uusi hallintomalli tarkoittaa, että uuden palveluyhtiön Kalasataman Palvelu 2 Oy suhde osakasyhteisöihin perustuu Osakeyhtiölain tunnistamaan äänioikeudettomien osakkeiden kautta syntyvään osakkuuteen, aiemmassa palveluyhtiössä Kalasataman Palvelu Oy käytetyn sopimuspohjaisen osakesaannin lupauksen sijaan.

Samassa yhteydessä palveluyhtiö tiedotti, että Helsingin kaupungin suunnitelmissa on näiden kahden palveluyhtiön yhdistäminen tulevaisuudessa. Uuden palveluyhtiön Kalasataman Palvelu 2 Oy perustamisen yhteydessä tähän on varauduttu perustamalla sille osakesarjoja, jotka nimenomaan palvelisivat aiemman palveluyhtiön fuusioimista uuteen palveluyhtiöön.

Tämän fuusion tavoiteltavuus on mielipidekysymys. Merkittävin käytännön seuraus fuusiolle olisi, että palveluyhtiön hallinnonluovutus ei Sörnäistenniemen ja Kyläsaaren kohdalla toteutuisi niitä palvelevan palveluyhtiön palvelukonseptien valmistuessa todennäköisesti jo lähivuosien kuluessa, vaan vasta koko laajemman Kalasataman alueen palvelukonseptien valmistuessa jopa kymmenien vuosien päästä. Lisäksi fuusion seurauksena syntyvän noin kymmenen kertaa nykyistä palveluyhtiötä suurempaa toiminta-aluetta palvelevan fuusioidun yhtiön hallitukseen valittaisiin ilmeisesti edelleen vain kaksi asukasedustajaa. Tämä tarkoittaisi, että palveluyhtiön asukkaita sen hallituksessa edustavat henkilöt eivät tulisi valituksi Kalasataman Palvelu Oy:n toiminta-alueen noin 3000 asukkaan joukosta, vaan rakentamisen edistyessä jopa 25000 asukkaan joukosta, mikä laimentaisi mahdollisuuksia nykyisellä toiminta-alueella vaikuttaa palveluyhtiön toimintaan.

3. Taloyhtiöiden velvollisuus liittyä osakasyhteisöksi

Onko taloyhtiöiden pakko kuulua palveluyhtiöön? Voiko siitä erota?

Palveluyhtiön toiminta-alueen taloyhtiöt ja talot on velvoitettu liittymään palveluyhtiön osakasyhteisöiksi, käyttämään sen palveluita ja rahoittamaan palveluyhtiön toiminta. Tämä velvoite on rakennettu aukottomasti koko alueen rakentumisen edellytykseksi sen kaikilla tasoilla.

Alimmalla tasolla Kalasataman alueen asemakaava ja -määräykset sekä niihin perustuvat alueen rakennuttajia sitovat lisäehdot määräävät, että kaikkien palveluyhtiön toiminta-alueelle rakennettavien taloyhtiöiden ja pientalojen täytyy liittyä palveluyhtiön osakasyhteisöiksi. Jos rakennuttaja ei sitouta tuottamaansa taloyhtiötä palveluyhtiöön, se ei saa rakennuslupaa. Sama velvoite toistuu kaikissa rakentamisen päävaiheissa aina perustetun taloyhtiön yhtiöjärjestykseen saakka, jossa erityisesti mainitaan velvoite kuulua palveluyhtiöön.

Taloyhtiö tai talo ei voi erota palveluyhtiöstä eikä korvata sen tuottamia palveluita jonkin toisen toimijan palveluilla. Palveluyhtiöllä ei ole eikä voi olla aitoja kilpailijoita.

Teoriassa yhden tai useamman taloyhtiön irtautuminen palveluyhtiöstä edellyttäisi näiden velvoitteiden purkamista kaikilla tasoilla, asemakaavasta alkaen. Yksikään taloyhtiö tai talo ei ole tätä tosissaan koetellut, mutta onnistumisen mahdollisuudet olisivat aivan ilmeisesti erittäin vähäiset tai olemattomat.

4. Liittymissopimus

Mikä ihmeen liittymissopimus?

Liittymissopimus on lähes 30-sivuinen sopimus, jonka jokainen osakasyhteisö on solminut palveluyhtiön kanssa. Sopimus on allekirjoitettu jo ennen kiinteistön käyttöönottoa rakennuttajan toimesta osakasyhteisön nimissä, ja sen kopio on ainakin joissain tapauksissa ollut osana kaikille taloyhtiön ensimmäisille osakkaille jaettavaa tietopakettia.

Liittymissopimus on kattavin kuvaus osakasyhteisön ja palveluyhtiön välisistä velvollisuuksista ja oikeuksista. Se määrittelee palvelukonseptit ja niiden toteutuksen, kustannukset, käytön ja ylläpitämisen, asukkaiden osallistumisen hallintoon ja hallinnonluovutuksen edellytykset sekä paljon muuta.

5. Palvelukonseptit

Mitä palveluyhtiö tekee?

Kalasataman Palvelu Oy tuottaa neljää palvelukonseptia. Palveluyhtiö on velvoitettu niiden tuottamiseen oman yhtiöjärjestyksensä määräyksillä ja osakasyhteisöjen kanssa tehdyillä sopimuksilla. Osakasyhteisöt on velvoitettu palvelukonseptien kustannusten maksamiseen liittymissopimuksen mukaisesti. Kaikki osakasyhteisöt eivät osallistu kaikkien palvelukonseptien kustannuksiin, mutta jokainen osakasyhteisö osallistuu ainakin joidenkin palvelukonseptien kustannuksiin. Osakasyhteisön osallistuminen palvelukonseptien kustannuksiin on määritelty kunkin osakasyhteisön ja palveluyhtiön välisessä liittymissopimuksessa.

5.1. Yhteispiha-alueet

Noin puolet palveluyhtiön toiminta-alueen korttelipihoista on rakennettu ja ylläpidetty palveluyhtiön toimesta ja kustannuksella, välillisesti siis näiden kortteleiden taloyhtiöiden kustannuksella. Loput on rakennettu perinteisesti kunkin korttelin taloyhtiöiden toimesta ja kustannuksella itsenäisesti.

Palveluyhtiön keräämiä yhteispihoihin kohdistuvia liittymismaksuja ja käyttömaksuja maksavat vain ne taloyhtiöt, jotka sijaitsevat korttelissa, jonka pihasta vastaa palveluyhtiö. Muut taloyhtiöt luonnollisestikin maksavat vastaavia maksuja omaan itse rakentamaansa pihaan kohdistuen.

Korttelipihojen toteutustavasta riippumatta kaikilla toiminta-alueen asukkailla on oikeus käyttää ristiin toistensa kortteleissa olevia pihoja.

Palveluyhtiö hallitsee toteuttamiaan yhteispihoja, eli käytännössä on näiden tonttien vuokralainen ja vastaa tonteille rakennettujen pihojen ylläpidosta, huollosta ja peruskorjauksista, sekä määrää niiden käytöstä ja kehittämisestä.

Yhteispiha-alueiden palvelukonsepti on toteutettu valmiiksi palveluyhtiön toiminta-alueella yhden korttelin osa-aluetta lukuun ottamatta. Tämä palvelukonsepti on kokonaisuutena siis edelleen keskeneräinen. Valmistumista on vaikea arvioida, mutta se vienee vähintään vuosia, mahdollisesti pidempäänkin, johtuen toteuttamattoman yhteispiha-alueen liittymisestä viereisen kaava-alueen rakennuttamisen viivästymiseen.

5.2. Yhteiskerhotilat

Kaikilla alueen taloyhtiöillä on omissa kiinteistöissään omalla kustannuksellaan toteutettuja yhteiskerhotiloja, joiden käyttöön on lähtökohtaisesti oikeus vain kyseisen talon asukkailla. Kaupungin asettamat velvoitteet näiden tilojen koolle ovat suhteellisen vähäiset, koska alueen palveluyhtiölle on asetettu velvoite tuottaa niiden lisäksi kaikille alueen taloyhtiöille yhteisiä kerhotiloja.

Palveluyhtiön tuottamien yhteiskerhotilojen kustannuksiin osallistuvat kaikki alueen taloyhtiöt riippumatta siitä, millaisia omalla kustannuksella tuotettuja kerhotiloja niillä on. Vastaavasti myös kaikilla alueen asukkailla on oikeus käyttää palveluyhtiön tuottamia yhteiskerhotiloja.

Palveluyhtiö ei ole vielä toteuttanut mitään yhteiskerhotiloja, joten palveluyhtiö ei myöskään vielä kerää niiden käyttöön kohdistuvia käyttömaksuja, mutta niiden rakentamiseen tarkoitettu kertaluonteinen omarahoitusosuus on peritty kaikilta osakasyhteisöiltä jo rakentamisvaiheessa. Yhteiskerhotilojen toteuttamisesta on tehty päätös, jonka mukaan palveluyhtiö ja sille rinnakkainen Kalasataman jatkokehitysalueita palveleva Kalasataman Palvelu 2 Oy tuottavat yhdessä kerhotalon, jonka suunnitellaan sijaitsevan Kalasatamanpuiston eteläpäädyssä. Tämä palvelukonsepti on siis edelleen keskeneräinen.

5.3. Alueportaali

Alueportaali on kaikkia alueen taloyhtiöitä ja asukkaita palveleva ja niiden käytettävissä oleva digitaalinen palvelu, joka jakautuu kahteen osaan. Julkinen osa muodostuu suhteellisen yksinkertaisesta verkkosivustosta, joka kertoo palveluyhtiön perustiedot, alueen taloyhtiöt ja yhteispihat sekä toimii palveluyhtiön julkisen viestinnän alustana.

Julkisen osan lisäksi alueportaali sisältää taloyhtiöiden sisäiseen käyttöön tarkoitetun ns. taloportaalin, joka on toteutettu Osuria-palvelusovelluksella (aiemmin Taloyhtio.info). Kukin taloyhtiö voi itsenäisesti päättää, käyttääkö se taloportaalia omassa toiminnassaan vai ei. Palvelun käyttömaksuihin taloyhtiön täytyy osallistua siitä riippumatta, käyttääkö se palvelua.

Alueportaalipalvelu on toteutettu heti palveluyhtiön toiminnan alussa, ja se uudistettiin vuonna 2016 nykyisen muotoiseksi. Tämä palvelukonsepti on siis valmis.

5.4. Pysäköintialueet

Kalasataman aluepysäköinti perustuu kahden tunnin kiekkopaikkoihin. Alueella ei ole eikä sinne kaupungin uuden politiikan mukaan ole tulossa asukaspysäköintialueita. Asukkaiden pysäköintitarpeet on hoidettu muutamaa autotonta korttelia lukuun ottamatta kortteleiden alle sijoitetuilla pysäköintilaitoksilla, joita omistavat ja hallitsevat kyseisten kortteleiden taloyhtiöt.

Palveluyhtiöllä on kuitenkin velvoite tuottaa pysäköintialueita toiminta-alueensa pohjoisosaan Kyläsaareen muutamaa osakasyhteisöä varten. Kyse on vain muutamasta kymmenestä autopaikasta, joten pysäköintialueiden palvelukonsepti on lähinnä kuriositeetti, eikä laajempi alueen valtaosaa palveleva palvelukonsepti.

Pysäköintialueiden palvelukonseptin kustannuksiin osallistuvat vain ne taloyhtiöt Kyläsaaressa, joita se palvelee. Palvelukonsepti on saatavilla oleva tiedon mukaan valmis.

Kalasataman Palvelu 2 Oy tuottaa vastaavia palvelukonsepteja, mutta niiden toteutuksessa on yhteispihojen ja autopaikkojen osalta määrällisiä ja alueellisia eroja. Alueportaalin toteutus ja yhteiskerhotilojen suunniteltu toteutus ovat palveluyhtiöille yhteisiä.

6. Toiminnan rahoittaminen

Kuka tämän kaiken maksaa ja miten?

Palveluyhtiön toiminta rahoitetaan kokonaisuudessaan sen osakasyhteisöiltä perittävillä kertaluonteisilla liittymismaksuilla ja kuukausittaisilla käyttömaksuilla.

6.1. Liittymismaksut

Liittymismaksu on kertaluonteinen maksu, joka on peritty jo kiinteistön rakentamisen aikana, ja sen on käytännössä hoitanut taloyhtiön rakennuttaja taloyhtiön varoista. Kertaluontoiset liittymismaksut on tarkoitettu palvelukonseptien perustamiseen, eli mm. yhteispihojen rakentamiseen ja yhteiskerhotilojen tuottamiseen.

Perinteisissä asukasomistetuissa taloyhtiöissä liittymismaksu on siis leivottu sisään asuntojen ostohintoihin. Vuokrakiinteistöissä ja säätiöhallituissa kiinteistöissä liittymismaksu on osa rakentamisen kustannuksista ja siten vaikuttaa ainakin välillisesti asumisen kustannuksiin. Liittymismaksu vaikuttaa siis kaikkiin asukkaisiin asumismuodosta riippumatta.

6.2. Käyttömaksut

Käyttömaksu on kuukausittainen maksu, jonka osakasyhteisöt maksavat palveluyhtiölle. Käyttömaksulla rahoitetaan palvelukonseptien juoksevat kulut, kuten huolto, ylläpito ja peruskorjaukset. Maksut vastaavat luonteeltaan taloyhtiömaailmassa tuttuja kuukausittaisia vastikemaksuja, jota taloyhtiö kerää osakkailtaan korvamerkittynä tiettyyn tarkoitukseen, kuten kiinteistön hoitokuluihin, talolaajakaistan kustannuksiin tai pysäköintilaitoksen hoitokuluihin.

Perinteisissä asukasomistetuissa taloyhtiöissä käyttömaksut näkyvät taloyhtiön tuloslaskelmassa ja ovat helposti arvioitavissa. Vuokrakiinteistöissä ja säätiöhallituissa kiinteistöissä käyttömaksut eivät välttämättä ole näkyvästi esitettyjä, mutta ne ovat silti osa kiinteistön käyttökustannuksia ja siten vaikuttavat ainakin välillisesti asumisen kustannuksiin. Käyttömaksut vaikuttavat siis kaikkiin asukkaisiin asumismuodosta riippumatta.

6.3. Kalasataman Palvelu Oy:n maksujen määräytyminen

Sekä liittymismaksujen että käyttömaksujen määrät vaihtelevat taloyhtiökohtaisesti:

  • Maksun suuruus on suoraan verrannollinen taloyhtiön viralliseen kerrosneliömäärään eli kokoon
  • Maksulajit riippuvat siitä, mitä palvelukonsepteja taloyhtiö käyttää
  • Lisäksi kertaluonteiset liittymismaksut on sidottu rakennuskustannusindeksiin, mikä tarkoittaa, että myöhemmin rakennettavat kiinteistöt maksavat indeksin nousun mukaisesti suurempia liittymismaksuja, kuin aiemmin valmistuneet kiinteistöt

Palveluyhtiöllä on siis neljä eri palvelukonseptia, joihin kuhunkin kerätään palvelukonseptin erillisiä korvamerkittyjä kertaluontoisia liittymismaksuja ja kuukausittaisia käyttömaksuja. Osa palvelukonsepteista on kaikille osakasyhteisölle yhteisiä (yhteiskerhotilat ja alueportaali), osa vain joitain taloyhtiöitä koskevia (yhteispihat ja pysäköintialueet). Käytännössä näistä muodostuu vain kolme eri yhdistelmää, jotka liittymissopimuksissa nimetään omarahoitusosuuksiksi A, B ja C seuraavasti:

 YhteispihatAlueportaaliYhteiskerhotilatPysäköintialueet
Omarahoitusosuus AXXX 
Omarahoitusosuus B XX 
Omarahoitusosuus C XXX
Kukin taloyhtiö maksaa vain yhden omarahoitusosuuden ja vain siihen liittyviä kuukausittaisia käyttömaksuja.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n maksut määräytyvät vastaavalla logiikalla, mutta toteutus perustuu osakasyhteisöille merkittyihin palvelukohtaisiin osakesarjoihin seuraavasti:
B-osakkeet – autopaikat
C-osakkeet – yhteispihat
D-osakkeet – yhteiskerhotilat ja alueportaali

7. Kalasataman Palvelu Oy:n maksujen suuruus

Kuinka paljon tämä minulle maksaa?

7.1. Liittymismaksut

Kunkin osakasyhteisön kertaluonteisen liittymismaksun euromääräinen suuruus on kerrottu osakasyhteisön ja palveluyhtiön välisessä liittymissopimuksessa. Laskentakaava on hiukan monimutkainen, joten suuruusluokka on esitetty kahden esimerkkitapauksen avulla. Huoneisto € on se määrä, joka huoneiston ostohintaan sisältyneenä on ohjattu palveluyhtiölle.

Esimerkki 1: Kiinteistön kerrosneliöala 4000 m2, vastikkeellinen huoneistoala 3500 m2, tontin vuokra-/kauppasopimus huhtikuussa 2012, esimerkkihuoneiston koko 60 m2.

Nim. hinta €/km2Indeksitark. €/km2Taloyhtiö €Huoneisto €
A – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha palveluyhtiön toteuttama70,0075,04300.160,005.145,60
B – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha itse toteutettu12,0012,8651.456,00882,10
C – Kyläsaari39,0041,81167.232,002.866,83

Esimerkki 2: Kiinteistön kerrosneliöala 5000 m2, vastikkeellinen huoneistoala 4400 m2, tontin vuokra-/kauppasopimus joulukuussa 2016, esimerkkihuoneiston koko 120 m2.

Nim. hinta €/km2Indeksitark. €/km2Taloyhtiö €Huoneisto €
A – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha palveluyhtiön toteuttama70,0077,80389.013,3310.609,45
B – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha itse toteutettu12,0013,3466.688,001.818,76
C – Kyläsaari39,0043,35216.736,005.910,98

Kukin osakasyhteisö ja huoneisto maksaa vain yhden omarahoitusosuuden A/B/C. Nimellishinta on osakasyhteisön osuus kerrosneliömetriä kohden ennen indeksitarkistusta. Indeksitarkistettu hinta on sovitettu tontin vuokra-/kauppasopimuksen ajankohtaan rakennuskustannusindeksillä RI 2005 = 100. Taloyhtiön osuus on indeksitarkistettu hinta kiinteistön kerrosneliömetrien mukaan. Huoneiston osuus on taloyhtiön indeksitarkistettu osuus vastikkeellisten huoneistoneliöiden mukaan.

7.2. Käyttömaksut

Kukin osakasyhteisö maksaa käyttömaksuja samalla logiikalla kuin liittymismaksuja, eli omarahoitusosuuksien luokitteluun A / B / C perustuen. Käyttömaksut päätetään vuosittain palveluyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtiön hallituksen esityksen pohjalta. Maksut perustuvat arvioon tulevista käyttökustannuksista, eli ne vaihtelevat vuosittain samaan tapaan kuin taloyhtiön hoitovastikkeet. Käyttökustannuksia maksetaan vain niistä palvelukonsepteista, joiden rahoitukseen on osallistuttu.

Esimerkki 1: Kiinteistön kerrosneliöala 4000 m2, vastikkeellinen huoneistoala 3500 m2, esimerkkihuoneiston koko 60 m2. Käyttömaksut palveluyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen 2020 päättämän mukaisina.

Alueportaali €/km2/kkYhteispiha €/km2/kkTaloyhtiö €/vuosiHuoneisto €/vuosi
A – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha palveluyhtiön toteuttama0,010,2713.440,00230,40
B – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha itse toteutettu0,010,00480,008,23

Esimerkki 2: Kiinteistön kerrosneliöala 5000 m2, vastikkeellinen huoneistoala 4400 m2, esimerkkihuoneiston koko 120 m2. Käyttömaksut palveluyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen 2020 päättämän mukaisina.

Alueportaali €/km2/kkYhteispiha €/km2/kkTaloyhtiö €/vuosiHuoneisto €/vuosi
A – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha palveluyhtiön toteuttama0,010,2716.800,00458,18
B – Sörnäistenniemi, korttelin yhteispiha itse toteutettu0,010,00600,0016,36

Kukin osakasyhteisö ja huoneisto maksaa vain yhden käyttömaksuosuuden A/B. Kyläsaaren käyttömaksuosuutta ei ole huomioitu, koska autopaikkakustannusten jakaminen taloyhtiöille ja huoneistoille perustuu ilmeisesti käyttöön. Yhteiskerhotilan käyttömaksua ei ole esitetty, koska sitä aletaan periä vasta palvelukonseptin valmistuttua.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n maksut määräytyvät sen omien toiminta-alueiden toteutus- ja käyttökustannuksiin perustuen, ja ne voivat olla hyvin erilaisia annettuihin esimerkkeihin verrattuna. Lisäksi ns. liittymismaksun sijaan maksetaan osakkeiden merkintähinta. Kaksi palveluyhtiötä ovat erillisiä osakeyhtiöitä ja itsenäisiä taloudellisia toimijoita, joten kumpikin kerää maksuja vain omaan toimintaansa liittyen.

8. Hallinnollinen elinkaari

Mitä tämä hallinnonluovutus tarkoittaa?

Palveluyhtiön hallinnollinen elinkaari muistuttaa perinteisen grynderirakennetun taloyhtiön hallinnollista elinkaarta. Rakentamisaikana taloyhtiön rakennuttaja (SRV, YIT, NCC/Bonava jne.) perustaa asunto-osakeyhtiön, rakentaa kiinteistön, perustaa yhtiön hallinnon, solmii käyttöön liittyvät sopimukset ja käyttää valtaa yhtiökokouksessa ja hallituksessa. Kiinteistön valmistuttua se otetaan käyttöön, ja määräajan kuluessa hallinto luovutetaan yhtiöstä huoneiston ostaneille osakkaille. Tämän jälkeen yhtiön osakkaat käyttävät valtaa yhtiökokouksessa ja valitsemassaan hallituksessa ja päättävät itse asioistaan.

Palveluyhtiön tapauksessa yhtiön on perustanut Helsingin kaupunki, osakkaiksi otetaan alueelle taloja rakentaneet toimijat (SRV, YIT, NCC/Bonava jne.), palveluyhtiö ”rakentaa” palvelut kuten alueportaalin, yhteiskäyttöpihat ja yhteiskerhotilat, palveluyhtiö solmii palveluiden käyttöön liittyvät sopimukset ja sen osakkaat (rakennuttajat) käyttävät valtaa yhtiökokouksessa ja hallituksessa. Palveluiden valmistuttua ne otetaan käyttöön ja kaikkien palvelukonseptien valmistuttua yhtiön hallinto luovutetaan alueen taloille ja taloyhtiöille (osakasyhteisöille).

Suurin ero näissä on kokonaisuuden suuruus ja aikajänne. Taloyhtiön rakentamisen käynnistymisestä sen käyttöönottoon ja hallinnonluovutukseen kuluu yleensä muutama vuosi. Alueellisen palveluyhtiön perustamisesta hallinnonluovutukseen voi kulua toiminta-alueen laajuudesta riippuen jopa kymmeniä vuosia.

Kalasataman Palvelu Oy:n toiminta-alueen palvelukonseptien valmistuttua alueen rakennuttajille merkityt osakkeet siirretään vastikkeetta alueen taloyhtiölle. Jos SRV tai YIT tai muu rakennuttaja on rakentanut alueelle taloyhtiöitä, tälle rakennuttajalle rakentamisen alkaessa merkityt osakkeet siis jaetaan ilmaiseksi rakennuttajan toteuttamille taloyhtiölle, koska tosiasiallisesti nämä taloyhtiöt ovat jo maksaneet osakkeista liittymismaksujen muodossa. Sekä rakennuttajalle alun perin annetut osakkeet että rakennuttajilta taloyhtiöille siirrettävät osakkeet ovat määrältään yksi osake per 10 kerrosneliömetriä. 4000 kerrosneliömetrin taloyhtiö saa 400 osaketta ja 6000 kerrosneliömetrin taloyhtiö saa 600 osaketta. Hallinnonluovutuksen jälkeen kukin taloyhtiö käyttää yhtiökokouksessa valtaa oman osakeomistuksensa mukaisesti, aivan kuten taloyhtiössä kukin osakas käyttää yhtiökokouksessa valtaa oman osakeomistuksensa mukaisesti.

Joskus rakennuttaja ja hallinnonluovutuksen jälkeinen osakkeenomistaja ovat yksi ja sama toimija, jolloin osakkeita ei siirretä. Palveluyhtiön rakennusaikaisena osakkaana (eli ennen hallinnonluovutusta) on asuinkiinteistön rakennuttaja. Hallinnonluovutuksen jälkeen osakkaana on kiinteistön tontin omistaja tai vuokralainen. Perinteisissä asunto-osakeyhtiöissä tontin omistaja tai vuokralainen on taloyhtiö itse, mutta esimerkiksi asumisoikeusyhtiöissä tai säätiöiden rakentamissa taloissa tontin omistaja tai vuokralainen voi olla pysyvästi alkuperäinen rakennuttaja.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:ssä tapahtuu aikanaan vastaava hallinnonluovutus, mutta eri mekanismilla. Toiminta-alueen palvelukonseptien valmistuttua valta siirretään osakasyhteisölle muuttamalla niille jo luovutetut äänioikeudettomat osakkeet äänioikeudellisiksi ja/tai siirtämällä rakennuttajille merkityt äänioikeudelliset osakkeet osakasyhteisöille tai poistamalla ne.

9. Asukkaiden vaikutusmahdollisuudet

Eikö meillä ole ennen hallinnonluovutusta mitään sanavaltaa siihen, miten palveluyhtiö toimii?

Ennen hallinnonluovutusta Kalasataman Palvelu Oy:n osakasyhteisöillä ei ole palveluyhtiön osakkeita eikä siten Osakeyhtiölain tunnustamaa asemaa tai vaikutusvaltaa palveluyhtiön yhtiökokouksessa. Palveluyhtiön yhtiöjärjestys kuitenkin määrää:

5 § HALLITUS: Hallituksen varsinaiseksi jäseneksi on valittava vähintään kaksi (2) edellisen vuoden loppuun mennessä 2 §:n 1 momentissa mainituilla tonteilla sijaitsevien, hyväksytysti käyttöön otettujen, talojen asukasedustajaa.

Tämä tarkoittaa käytännössä, että vuodesta 2014 alkaen osakasyhteisöjen aktivoiduttua Kalasataman Palvelu Oy:n hallitukseen on kuulunut kaksi asukasedustajaa. Käytäntönä on ollut, että palveluyhtiö pyytää vuosittain yhtiökokouksen alla osakasyhteisöjä esittämään asukasedustajia. Päätösvaltaa asukasedustajien esittämisessä käyttävät taloyhtiöiden hallitukset. Palveluyhtiö on johdonmukaisesti ennen vuoden 2019 yhtiökokousta valinnut kahdeksi asukasedustajaksi ne kaksi henkilöä, jotka ovat saaneet eniten kannatusta taloyhtiöiltä. Vuoden 2019 yhtiökokouksesta alkaen palveluyhtiön yhtiökokous on sivuuttanut taloyhtiöiden tahdon, ja valinnut asukasedustajiksi ne kaksi henkilöä, jotka ovat saaneet vähiten taloyhtiöiden hallitusten kannatusta. Syytä linjamuutokselle ei ole kerrottu.

Lisäksi palveluyhtiön yhtiöjärjestys määrää:

11 § VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS: Varsinaisessa ja ylimääräisessä yhtiökokouksessa läsnäolo-oikeus on myös yhdellä yhtiön kanssa 3 § 3 momentissa mainitun sopimuksen tehneen tontin edustajalla.

Tämä tarkoittaa, että jokainen taloyhtiö voi lähettää yhden edustajan yhtiökokoukseen. Edustajalla ei ole osakkaille kuuluvaa oikeutta kysellä, tehdä ehdotuksia tai äänestää, ainoastaan läsnäolo-oikeus. Käytännössä yhtiökokous on suhtautunut suvaitsevaisesti siihen, että osakasyhteisön edustaja on avannut suunsa ja kysynyt jotain.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n osakasyhteisöillä on vastaava oikeus saada kaksi asukasedustajaa hallitukseen sekä oikeus lähettää edustaja yhtiökokoukseen. Lisäksi niillä on Osakeyhtiölakiin perustuvia oikeuksia, joita rajoittaa osakasyhteisöille merkittyjen osakkeiden äänioikeudettomuus.

10. Kalasataman Palvelu Oy:n vallankäyttäjät

Kuka näistä asioista käytännössä päättää ennen hallinnonluovutusta?

Korkeinta valtaa palveluyhtiössä – kuten kaikissa osakeyhtiöissä – käyttävät osakkaat yhtiökokouksessa, joka valitsee myös hallituksen jäsenet. Palveluyhtiön osakkaita ovat alueen rakennuttajat ja Helsingin kaupunki. Aktiivisimmin valtaa yhtiökokouksissa ovat pitkään käyttäneet nämä osakkaat (äänimäärät kevään 2019 mukaisina):

  • Helsingin kaupunki (3338 ääntä)
  • OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahasto (945 ääntä)
  • Fastighets Ab Majstranden (765 ääntä) ja Stiftelsen Arcada (510 ääntä)
  • Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö (735 ääntä)

Hallituksessa valtaa käyttävät tavanomaiseen tapaan yhtiökokouksen valitsemat henkilöt. Helsingin kaupungilla on yhtiöjärjestyksen määräämän mukaisesti oikeus nimetä kaksi hallitusjäsentä, mutta käytännössä hallitukseen on jo pitkään valittu kolme Helsingin kaupungin tahdon mukaista jäsentä. Kukin yhtiökokouksessa valtaa käyttänyt osakas on tyypillisesti esittänyt omaa yhtiökokousedustajaansa myös hallitukseen, minkä muut osakkaat ovat hyväksyneet rutiininomaisesti. Lisäksi on valittu kaksi asukasedustajaa.

Muita palveluyhtiössä valtaa käyttäviä henkilöitä ovat toimitusjohtaja ja isännöitsijä. Nämä palvelut on jo pitkään ostettu Realialta.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n yhtiökokouksessa ja hallituksessa valtaa käyttävät osakkaat ja henkilöt ovat nähtävissä varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta, joka on lähtökohtaisesti julkista materiaalia. Kahden palveluyhtiön hallituksessa on useampia samoja henkilöitä, ja operatiivinen johto eli toimitusjohtajuus ja isännöinti on samoilla henkilöillä.

11. Kalasataman Palvelu Oy:n oikeudellinen asema

Onko palveluyhtiö siis tavallinen osakeyhtiö vai joku Helsingin kaupungin virasto?

Kalasataman palvelu on Osakeyhtiölain tarkoittama yksityinen osakeyhtiö. Yhtiön perustamisvaiheessa Helsingin kaupunki omisti kaikki osakkeet, joten tuolloin kyseessä oli Helsingin kaupungin tytäryhtiö. Rakentamisen edetessä osakkeita merkittiin alueen rakennuttajille, ja tällä hetkellä Helsingin kaupungin omistus on noin 37 %, joten palveluyhtiö on Helsingin kaupungin osakkuusyhtiö, ei tytäryhtiö.

Helsingin kaupunki käyttää palveluyhtiössä merkittävää valtaa osakeomistuksensa kautta ja yhtiöjärjestysmääräysten kautta, mutta lähtökohtaisesti kyseessä on yksityinen osakeyhtiö. Helsingin kaupungin konsernisäännöt eivät sido palveluyhtiön toimintaa, mutta kaupunki pyrkii toteuttamaan niitä soveltuvin osin.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n oikeudellinen asema on vastaava, mutta Helsingin kaupungin osakeomistus kehittyy alueen rakentamisvaiheen mukaisesti. Jos jossain vaiheessa kaupungin omistus ylittää 50%, yhtiö on yhtiöoikeudellisesti kaupungin tytäryhtiö.

12. Kalasataman Palvelu Oy:n osakasyhteisöjen oikeudellinen asema

Emmekö me taloyhtiöinä ole palveluyhtiön osakkaita?

Osakasyhteisöjen asema suhteessa palveluyhtiöön perustuu ensisijaisesti liittymissopimuksiin. Niissä määrätään osakasyhteisöjen ja palveluyhtiön välille molemminpuolisia velvoitteita ja oikeuksia, ja määritellään termi osakasyhteisö. Terminä osakasyhteisö ei ole Osakeyhtiölain tunnistama. Osakasyhteisöt eivät ole palveluyhtiön osakkaita.

Osakasyhteisöjen oikeudellinen asema palveluyhtiöön on siis ennemminkin sopimusoikeudellinen suhde kuin yhtiöoikeudellinen suhde. Lyhyesti sanottuna tämä sopimussuhde tarkoittaa, että osakasyhteisöt ovat sitoutuneet rahoittamaan palveluyhtiön palvelukonseptien toteutuksen ja ylläpidon kustannukset, ja vastineeksi palveluyhtiö on luvannut kaikkien palvelukonseptien valmistuttua antaa osakasyhteisöille niille korvamerkittyjä palveluyhtiön osakkeita. Tällöin tapahtuu hallinnonluovutus, jossa osakasyhteisöistä tulee Osakeyhtiölain mukaisia osakkaita, ja ne saavat Osakeyhtiölain mukaista valtaa yhtiössä.

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n toiminta-alueen taloyhtiöt ja talot ovat hyvin erilaisessa suhteessa omaan palveluyhtiöönsä. Kummassakin tapauksessa toimijoiden välillä on samankaltainen liittymissopimus ja siten sopimusoikeudellinen suhde. Kalasataman Palvelu 2 Oy:n tapauksessa osakasyhteisöt myös omistavat palveluyhtiönsä (äänioikeudettomia) osakkeita, ja ovat siten palveluyhtiönsä osakkaita. Tämän takia Kalasataman Palvelu 2 Oy:n kohdalla oikeudellista suhdetta määrää myös Osakeyhtiölaki.

13. Toiminnan julkisuus

Miksi meille ei kerrota tarkemmin, mitä palveluyhtiö tekee ja päättää ja miten rahojamme käytetään?

Lähtökohtaisesti yksityiset osakeyhtiöt eivät ole Julkisuuslain piirissä, vaikka viranomainen olisikin osittain yhtiön omistaja. Palveluyhtiön toiminnan julkisuus ja palveluyhtiön viestintä ovat siis täysin palveluyhtiön, käytännössä sen hallituksen, päätettävissä.

Julkisuuslaki kyllä määrää myös yksityisten osakeyhtiöiden toiminnan julkisuudesta silloin, kun yhtiö käyttää julkista valtaa julkisen tehtävän hoitamisessa. Tällöin kyseessä olisi julkisen hallintotehtävän antaminen muulle kuin viranomaiselle ja viranomaistoiminnan yhtiöittäminen. Helsingin kaupungin kanta on, että palveluyhtiö ei ole tällainen toimija. Tämä kanta on kyllä mahdollista haastaa. Käytännössä palveluyhtiön asettaminen Julkisuuslain alaiseksi toimijaksi on kuitenkin mahdollista vain hallinto-oikeuden tai muun viranomaistoimintaa ohjaavan toimijan lainvoimaisella päätöksellä. Ilman tällaista päätöstä asia on vain mielipidekysymys.

Yksityisen osakeyhtiön asemaa julkisena toimijana arvioidaan kolmella mittarilla: lakisidonnaisuus, tehtävän julkisuus ja vallankäytön julkisuus. Mikäli joku taho haluaisi argumentoida, että palveluyhtiö on Julkisuuslain tarkoittama julkista valtaa käyttävä ja julkista tehtävää hoitava yhtiö, sitä voisi perustella seuraavasti:

Lakisidonnaisuus

Helsingin kaupunki on 4.10.2010 päättämänsä mukaisesti perustanut 14.06.2011
Kalasataman Palvelu Oy -nimisen yhtiön, jonka tarkoitus on toteuttaa toiminta-alueensa asemakaavan- ja määräysten edellyttämiä palvelukonsepteja. Asemakaava ja -määräykset sekä niihin perustuvat alueen rakennuttajia sitovat lisäehdot määräävät, että kaikkien palveluyhtiön toiminta-alueelle rakennettavien taloyhtiöiden ja pientalojen (jäljempänä myös osakasyhteisöt) täytyy liittyä palveluyhtiön osakasyhteisöiksi.

Julkisuuslain 1. luvun 4 § mukaan ”Mitä viranomaisesta säädetään, koskee myös lain tai
asetuksen taikka lain tai asetuksen nojalla annetun säännöksen tai määräyksen perusteella
julkista tehtävää hoitavia yhteisöjä, laitoksia, säätiöitä ja yksityisiä henkilöitä niiden
käyttäessä julkista valtaa.

Helsingin kaupunki on Maankäyttö- ja rakennuslain nojalla antanut asemakaavan ja –
määräykset, joiden perusteella Kalasataman Palvelu Oy hoitaa julkista tehtävää ja käyttää
julkista valtaa. Tämän perusteella julkisen vallan käytön vaatima lakisidonnaisuus toteutuu.

Lisäksi asiassa on aiheellista huomioida, että osakasyhteisöjen liittyminen palveluyhtiöön
ns. liittymissopimuksella ei perustu vapaaseen tahtoon tai neuvoteltuun sopimukseen,
vaan on osakasyhteisöjen näkökulmasta lainvoimaisen asemakaavan ja -määräysten
vaatima toimi, joka tehdään Helsingin kaupungin määräämin ehdoin. Lähtökohtaisesti
osakasyhteisöjä ei yksityisinä yhtiöinä voi velvoittaa sopimussuhteeseen muutoin kuin lain
tai asetuksen taikka lain tai asetuksen nojalla annetun säännöksen tai määräyksen
perusteella. Tämä osakasyhteisöjen ja palveluyhtiön välisen sopimuksen luonne tarkoittaa,
että myös palveluyhtiön toiminta perustuu samaan velvoitteeseen.

Julkinen tehtävä

Palveluyhtiö rakentaa ja hallitsee toiminta-alueellaan yksityisille taloyhtiöille ja alueen
asukkaille tarkoitettuja yhteiskäyttöpihoja, maanpäällisisä pysäköintialueita,
yhteiskäyttöisiä kerhotiloja ja alueportaalipalveluita. Näiden palvelukonseptien
perustaminen rahoitetaan ns. liittymismaksuilla ja käyttö ns. käyttömaksuilla, jotka
palveluyhtiön osakasyhteisöt ovat velvollisia maksamaan. Palveluyhtiön perimät maksut
eivät ole korvamerkittyjä kohdistettavaksi vain maksavan osakasyhteisön omaan
korttelipihaan tai omaan kerhotilaan. Palvelukonseptit, kuten yhteiskäyttöpihat ja yhteiset
kerhotilat, ovat kaikkien osakasyhteisöjen yhteisessä käytössä sijainnistaan riippumatta.
Palveluyhtiön tuottamat palvelukonseptit ovat siis julkisia yhteistä hyvää palvelevia toimintoja
ja enimmiltä osin välttämätön osa kaupunkiasumista.

Lisäksi asiassa on aiheellista huomioida, että palveluyhtiön tehtävät kuuluvat Helsingin
kaupungin yleiseen toimialaan, joten Helsingin kaupunki voisi yhtiöittämisen sijaan hoitaa
ne suoraan virasto-organisaationsa kautta. Julkisuusperiaatteen mukaista
tiedonsaantioikeutta ei pidä voida tehdä tyhjäksi organisaatiorakenteisiin liittyvillä
ratkaisuilla.

Julkinen valta

Suhteessaan osakasyhteisöihin palveluyhtiö päättää ja määrää yksipuolisesti kaikkien tuottamiensa ja hallitsemiensa palvelukonseptien toteutuksesta, käyttötavoista ja käyttömaksuista. Jos kerätyt liittymismaksut eivät riitä palvelukonseptien rakentamiseen ja perustamiseen, palveluyhtiöllä on oikeus yksipuolisella päätöksellä ottaa lainoja, joiden kustannuksista osakasyhteisöt vastaavat. Osakasyhteisöt eivät voi erota suhteestaan palveluyhtiöön eivätkä ostaa korvaavia palveluita muualta. Palveluyhtiöllä ei ole eikä voi olla kilpailijoita. Palveluyhtiön toiminta ja päätökset vaikuttavat olennaisella tavalla osakasyhteisöjen omaan toimintaan ja toimintaympäristöön sekä asukkaiden asumismukavuuteen ja -turvallisuuteen.

Lisäksi asiassa on aiheellista huomioida, että vaikka palveluyhtiön yksipuolinen vallankäyttö perustuu osakasyhteisöjen allekirjoittamaan liittymissopimukseen, osakasyhteisöt eivät ole tehneet sopimusta vapaaehtoisesti omasta tahdostaan, vaan aiemmin esitetyn lakisidonnaisuuden perustelun kuvaamalla tavalla. Tämän perusteella palveluyhtiön yksipuolinen vallankäyttö suhteessa osakasyhteisöihin on julkisen vallan käyttöä.

Esitettyjä perusteluja voi sellaisenaan soveltaa myös Kalasataman Palvelu 2 Oy:öön. Jos yhtiö jossain elinkaarensa vaiheessa on Helsingin kaupungin omistusosuuden perusteella sen tytäryhtiö, toiminnan julkisuuden perustelulle löytyy myös vielä vahvempia argumentteja.

Linkkejä:
Kalasataman Palvelu Oy:n perustaminen, linkki Helsingin kaupungin asiakirja-arkisto
Kalasataman Palvelu 2 Oy:n perustaminen, linkki Helsingin kaupungin asiakirja-arkisto
Kalasataman Palvelu Oy:n yhtiöjärjestys
Kalasataman Palvelu Oy:n osakasluettelo
Linkki palveluyhtiöiden verkkosivustoon www.fisuverkko.fi